In der heutigen Finanzwelt finden sich zahlreiche verschiedene Anlageformen und Möglichkeiten sein Kapital anzulegen. Eine Anlageform sind die geschlossenen Immobilienfonds. Hierbei investiert der Kapitalgeber in Immobilien. Dies können Gewerbeimmobilien wie Büro- oder Einzelhandels-Logistik oder auch Wohnobjekte sowohl im Inland als auch im Ausland sein. Damit ist der Kapitalgeber Mitinhaber, also Unternehmer, dieser Immobilien und sieht sich den entsprechenden Risiken aber natürlich auch den Chancen des Marktes ausgesetzt. Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds werden die einzelnen Immobilien eines geschlossenen Fonds in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt. Dies ermöglicht dem Anleger eine transparente Investitionsentscheidung. Geschlossene Fonds zeichnen sich dabei insbesondere dadurch aus, dass bei Erreichung der angestrebten Investitionshöhe der Platzierungszeitraum beendet wird.
Organisiert ist ein solcher geschlossener Immobilienfonds üblicherweise in Rechtsform einer Kommanditgesellschaft oder auch als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. Aufgrund dieser Tatsache wird der Anleger also Gesellschafter bei der Kommanditgesellschaft (und wird üblicherweise dann als Kommanditist bezeichnet), wobei sein Risiko nur auf die von ihm/ihr geleisteten Einlagen beschränkt ist. Allerdings hat der Anleger keinerlei Anspruch auf die Rückgabe der Anteile oder auf die Auszahlung, denn dies wird im Allgemeinen durch einen Gesellschafterbeschluss innerhalb der Gesellschaft herbeigeführt.
Für die geschlossenen Fonds findet man heute eine Vielzahl von Regelungen und Bestimmungen, die sowohl die Initiatoren als auch die Anleger schützen, da Zwischenfälle in der Vergangenheit das Vorhandensein solcher Regelungen notwendig gemacht hat. Diese Regelungen werden im Laufe der Zeit immer wieder überprüft und ggf. sogar erneuert oder weiter ausgebaut. Auch immer weiter steigende Investitionen in geschlossenen Fonds sind zu verzeichnen. Diese Zahlen sind nicht nur ein Indiz für die enorme volkswirtschaftliche Bedeutung von geschlossenen Immobilienfonds und die steigende Akzeptanz dieser bei Institutionen und Privatanlegern, sondern auch für die zunehmende Notwendigkeit für das Vorhandensein von gewissen Bestimmungen im Umgang mit dieser Investitionsform.